În anii 1990, odată cu răsturnarea regimului comunist, majoritatea tranzacţiilor cu terenuri au avut loc informal, pe bază de chitanţă, fiind nevoie doar de prezenţa unui martor. Din cauza unei reglementări clare, a luat amploare o practică, şi anume: cumpărarea de terenuri, cu precădere terenuri extravilane, fără ca actele să fie autentificate la notar. Această situaţie cauzează, în prezent, numeroase litigii civile prin care moştenitorii contestă validitatea acestor tranzacţii.
Un act vânzare cumpărare întocmit în anii ‘90 care are la bază o chitanţă de mână, încheiat în prezenţa unui martor, nu poate fi considerat titlu de proprietate dacă nu este autentificat notarial. Cu toate că, în practică, astfel de tranzacţii au fost acceptate tacit de-a lungul anilor, acestea pot fi contestate de către moştenitori, cu precădere dacă nu au fost redactate şi alte acte necesare transferului proprietăţii imobiliare.
Valabilitatea actelor de vânzare-cumpărare din perioada anilor 1990
Acest tip de vânzare realizată fără un notar şi fără înregistrare oficială, nu conferă un drept real opozabil faţă de terţi. Instanţele pot evalua următoarele circumstanţe: existenţa de chitanţă, credibilitatea unui martor, dacă posesie a fost de lungă durată şi nu a fost contestată de către vreun moştenitor, având în vedere dreptul de moştenire. Cu toate acestea, în absenţa unui act de vânzare-cumpărare în formă autentică se constată un risc ridicat de pierdere a dreptului de proprietate.
Vânzarea terenurilor în diviziune: Impactul asupra moştenitorilor
În situaţia în care terenul se află în diviziune, orice vânzare este nulă de drept atât timp cât niciunul dintre moştenitori nu are un drept exclusiv asupra unei părţi individualizate din respectivul bun. Chiar dacă este semnată o chitanţă, iar preţul este achitat, cumpărătorul nu dobândeşte dreptul de proprietate legal asupra terenului. O astfel de vânzare realizată fără acordul tuturor coindivizarilor şi în lipsa actelor necesare transferului proprietăţii imobiliare poate fi anulată printr-o acţiune în instanţă.
Ilegalitatea vânzării fără înregistrare oficială la notar
Deţinătorul de chitanţă poate încerca să probeze buna-credinţă, posesia de lungă durată şi existenţa unui martor, însă în absenţa unui act de vânzare cumpărare autentificat de notar, probarea dreptului de proprietate devine mult mai dificilă. În cazul în care nu se poate demonstra existenţa unui acord real între proprietari sau moştenitori, instanţele pot considera vânzarea nulă absolut.
În lipsa unui astfel de act de succesiune clar şi a în lipsa dezbaterii succesiunii complete, cazurile rămân complexe şi riscante.
„Tranzacţiile imobiliare realizate prin chitanţă de mână în anii ’90 nu trebuie ignorate sau tratate superficial, chiar dacă ridică probleme juridice complexe. Echipa noastră de avocaţi, cu expertiză în succesiuni, drept de proprietate şi litigii civile, sprijină clienţii în demersurile de validare a drepturilor dobândite şi în apărarea intereselor acestora în faţa instanţelor de judecată şi a autorităţilor”, a declarat Avocatul Coordonator al Societăţii Româneşti de Avocatură Pavel, Mărgărit şi Asociaţii, Dr. Radu Pavel.
În concluzie, tranzacţiile informale din anii 1990 generează în continuare litigii civile. În lipsa unui act de succesiune valid şi fără respectarea procedurilor de revocare sau partaj, riscul pierderii terenului este real.
Sursa articol: Societatea Românească de avocatură Pavel, Mărgărit şi Asociaţii
