Analiză: România riscă să devină o ţară a chiriaşilor pe fondul exploziei preţurilor la locuinţe

România se îndreaptă către un scenariu în care tot mai puţini cetăţeni îşi vor permite să cumpere o locuinţă, iar piaţa imobiliară va fi dominată de fonduri de investiţii şi investitori cu capital semnificativ, avertizează o analiză realizată de compania de consultanţă Frames. Potrivit autorilor studiului, preţurile locuinţelor cresc într-un ritm mult mai rapid decât veniturile populaţiei, ceea ce transformă achiziţia unei case într-un obiectiv tot mai greu de atins pentru majoritatea românilor.

Analiza evidenţiază o ruptură tot mai mare între salarii şi costul proprietăţilor. În Bucureşti, un apartament obişnuit cu două camere într-o zonă accesibilă poate costa între 120.000 şi 180.000 de euro. Raportat la un salariu mediu net de 1.200-1.400 de euro pe lună, achiziţia unei astfel de locuinţe ar necesita echivalentul a opt până la zece ani de venituri integrale, fără a lua în calcul cheltuielile curente de trai.

Situaţia este şi mai dificilă în Cluj-Napoca, unde preţurile au depăşit în anumite zone pragul de 3.000 de euro pe metru pătrat. Deşi veniturile locale sunt peste media naţională, acestea nu au reuşit să ţină pasul cu ritmul accelerat al scumpirilor. Fenomene similare sunt observate şi în oraşe precum Braşov, Sibiu, Timişoara, Constanţa sau Iaşi.

Specialiştii Frames explică faptul că majorarea preţurilor este determinată de mai mulţi factori, de la creşterea costurilor materialelor de construcţii şi a cheltuielilor logistice, până la migraţia populaţiei către marile centre urbane. Un rol important îl are însă şi capitalul investiţional, atras de piaţa imobiliară ca metodă de protejare a banilor şi obţinere a unor randamente superioare altor forme de investiţii.

Potrivit analizei, între 30% şi 40% dintre locuinţele noi din marile oraşe sunt cumpărate încă din faza de construcţie de investitori care urmăresc revânzarea sau păstrarea proprietăţilor ca active financiare. Acest lucru reduce oferta disponibilă pentru cumpărătorii obişnuiţi şi contribuie la creşterea preţurilor.

Adrian Negrescu, managerul Frames, afirmă că în ultimii ani au apărut tot mai multe fonduri de investiţii care cumpără apartamente în serie, beneficiind de discounturi importante şi condiţii avantajoase oferite de dezvoltatori. În multe cazuri, locuinţele rămân neocupate ani la rând, fiind utilizate exclusiv pentru conservarea capitalului şi protecţia împotriva inflaţiei.

În Bucureşti, numărul locuinţelor neocupate a crescut semnificativ în ultimul deceniu, depăşind 218.000 de unităţi. Specialiştii consideră că fenomenul necesită măsuri de reglementare similare celor adoptate în alte ţări. Exemplul oraşului Vancouver, care a introdus taxe suplimentare pentru locuinţele neocupate, este menţionat ca posibil model, deşi efectele asupra preţurilor au fost limitate.

Analiza atrage atenţia şi asupra impactului platformelor de închiriere pe termen scurt, precum Airbnb şi Booking, care au redus numărul locuinţelor disponibile pentru rezidenţi în zonele centrale ale marilor oraşe. Noile reguli anunţate pentru aceste platforme ar putea determina o parte dintre proprietari să reintroducă locuinţele în circuitul obişnuit al pieţei imobiliare.

Autorii studiului susţin că România are nevoie de o reglementare mai strictă a pieţei, atât în ceea ce priveşte formarea preţurilor, cât şi relaţia dintre proprietari şi chiriaşi. Printre măsurile propuse se numără adoptarea unei noi legi a chiriilor, reducerea evaziunii fiscale din domeniu, dezvoltarea unui program modern de sprijin pentru achiziţia primei locuinţe şi o monitorizare mai atentă a mecanismelor care influenţează preţurile de pe piaţă.

Datele statistice arată că aproximativ 40% dintre românii cu vârste între 25 şi 34 de ani locuiesc încă împreună cu cel puţin unul dintre părinţi. Potrivit analiştilor, dificultatea accesului la credite şi costurile ridicate ale locuinţelor reprezintă principalele motive care împiedică această generaţie să devină proprietară.